공시가 126% 룰 도입, 전세대출 절반 막힌다…HUG·HF 보증 규제 핵심 정리
공시가 126% 룰 도입…빌라 세입자 절반 전세대출 막힌다
수도권 빌라 전세 4곳 중 1곳 대출 제한, HF·HUG 보증 심사 강화
🟡 1. 핵심 요약
주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)는 각각의 전세보증 및 대출보증에서 공시가 126% 기준을 적용 중(HUG는 기존, HF는 2025년 8월 28일부터 확대 적용).
‘공시가 126% 룰’에 따라 선순위채권+임차보증금이 주택가액(공시가격×1.4)의 90%를 넘으면 신규 전세대출 보증 불가. 수도권 빌라 약 27.3%가 해당됨.
HF 보증심사 강화
수도권 빌라 타격
임차인 자금난
🔵 2. 영향 범위·규모
- 세입자 : 신규 전세 계약자 대출 거절 → 월세 전환·전세가 하락 압력
- 집주인 : 역전세·보증금 반환 리스크 확대
- 시장 : 수도권 다세대·연립 전세거래 위축, 금융권 리스크 관리 강화
🟢 3. 적용 방식·의미
- 산식 : (선순위채권 + 임차보증금) ≤ 공시가격×1.4 × 0.9
- 의미 : 공시가격 낮은 빌라일수록 신규 보증 거절 빈번
- 실무 : 등기부·공시지가 확인 필수, 대출 재조정 시 영향 확대
🧭 4. 확인·대응 흐름
- 국토부 사이트 등에서 공시가격 확인
- 주택가액 = 공시가격 × 1.4 산출
- 등기부로 선순위채권 확인
- 합계와 90% 기준 비교 → 초과 시 대출 불가
📐 5. 한눈에 표
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 적용일 | 2025년 8월 28일 |
| 대상 | 수도권 빌라·다세대 전세 |
| 비율 | 약 27.3% 신규 대출 제한 |
| 기준 | 공시가×1.4 × 90% |
| 주요 영향 | 세입자 대출 거절·집주인 역전세 리스크 |
🔥 6. 최신 핫 뉴스
❓ 7. FAQ
Q. 기존 전세계약자도 제한을 받나요?
→ 기존 계약에는 소급 적용되지 않지만, HUG와 HF가 전세보증 및 대출보증하는 갱신·재계약 시 신규 세입자 대출은 심사 대상.
Q. 아파트 전세에도 동일 적용되나요?
→ 현재는 빌라·다세대 중심. 아파트는 상대적으로 영향 제한적.
Q. 대응 방법은?
→ 계약 전 등기부·공시가격 필수 확인, 보증보험 가입 가능 여부 확인 권장.
📋 8. 관련 법령
- 주택도시기금법 시행령
- 한국주택금융공사법
※ 본 글은 2025년 8월 30일 기준으로 작성되었습니다.